: Vidéo DPE : un diagnostic de performance énergétique erroné ou mensonger, c'est la "double peine" pour l'acquéreur d'un bien immobilier

Depuis 2021, un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour mettre un bien immobilier en location ou en vente. La note peut aller de A pour un logement très économe en énergie à G pour une habitation très énergivore. En dessous de E, elle est considérée comme une "passoire thermique". En théorie, depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de mettre en location un logement classé G sans réaliser avant des travaux de rénovation.

A la vente, la différence de prix entre deux catégories est significative. En Nouvelle-Aquitaine par exemple, une maison classée E se vendra 17% plus cher qu'une passoire thermique F ou G. Aussi certains propriétaires essaient-ils de "passer du bon côté du seuil", constate Ruben Arnold, un ancien diagnostiqueur. A la clé, une "double peine" pour l'acquéreur, "puisqu'il va non seulement acheter un bien surévalué, mais en plus devoir payer de sa poche des travaux de réhabilitation".

C'est qui serait arrivé à Christophe Le Houedec, qui témoigne dans cet extrait de "Complément d'enquête". En 2024, il a un coup de cœur pour une maison nichée au fond d'une paisible cour intérieure du 14e arrondissement parisien. Trois plateaux de 50 mètres carrés à rénover, inondés de lumière naturelle grâce à de larges baies vitrées. A en croire son DPE, cette maison construite en 1948 est classée E. Son coût de chauffage annuel est estimé entre 2 570 et 3 510 euros.

Double peine, et facture de chauffage doublée

Pour rénover les lieux, Christophe Le Houedec fait appel à son architecte... qui affirme qu'il y a de nombreuses incohérences dans ce diagnostic énergétique : du simple vitrage partout, jusqu'aux skydômes de la toiture, des murs en béton donnant sur l'extérieur... "En fait, conclut celui-ci, il n'y a aucun élément d'isolation dans cette maison". Il s'aperçoit alors que le DPE était calculé sur la base d'une vingtaine de mètres carrés de murs... soit dix fois moins, selon lui, que leur surface réelle, qu'il estime "plutôt à 200 mètres carrés".

Pour l'architecte, cette maison ne devrait pas être classée E, mais G, et elle risque de se montrer deux fois plus gourmande en énergie que prévu. Selon ses estimations, la dépense annuelle en chauffage pourrait doubler : entre 5 600 euros à 7 600 euros. Pour l'isoler correctement, le nouveau propriétaire pourrait devoir débourser plus de 100 000 euros.

Christophe Le Houedec a assigné en justice l'ancien propriétaire, le diagnostiqueur et l'assurance de ce dernier. Ceux que les journalistes ont pu contacter n'ont pas donné suite aux sollicitations de "Complément d'enquête". 

Pour mieux encadrer les diagnostics, la ministre du Logement Valérie Létard a dévoilé un plan d'action s'appuyant sur dix mesures visant à améliorer la formation, prévenir les fraudes et renforcer les contrôles.

Extrait de "Passoires thermiques : la pompe à fric", à voir dans "Complément d'enquête" 20 mars 2025.

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