Comment évaluer le prix d'un bien immobilier ?

Aujourd'hui, avec des prix en baisse et des taux d'intérêt inférieurs à 3 %, on dit que la conjoncture devient favorable aux acheteurs.Comment fait-on pour évaluer le juste prix d'un bien immobilier ? Avec Jean-Michel Guérin, directeur général du site immobilier De Particulier à Particulier.

L'erreur est humaine comme le confirme l'expérience du courtier en prêt Crédit Market et l'un de ses responsables Sébastien Hodencq.

Attention, il n'est pas question d'appliquer un prix au mètre carré, contrairement à ce que l'on fait souvent. Si à Paris, dans le 17ème, vous appliquez le prix moyen à un appartement que vous vendez sur le Parc Monceau, vous ne le vendrez pas assez cher. Si au contraire, il se situe porte de Clichy, il sera largement surévalué. Pour évaluer le prix d'un bien immobilier, lorsque l'on est acheteur, on commence, sans le savoir, par appliquer l'une des trois méthodes utilisées par les experts immobiliers, la méthode dite par comparaison. Comme son nom l'indique, elle consiste à comparer le bien à vendre aux autres biens du quartier, à condition qu'ils soient similaires ou comparables. Comme il est rare que deux appartements ou deux maisons soient exactement similaires, on applique quelques correctifs, pour compenser par exemple les différences d'étage, d'état ou d'exposition. Mais attention, cette méthode, à elle seule ne suffit pas et peut-être complétée par d'autres méthodes.

Et quelles sont les autres méthodes ?

Une autre méthode, couramment employée, s'appelle la méthode par capitalisation. Au lieu d'évaluer le prix de vente, vous évaluez le prix auquel vous pourriez louer le bien. Cette méthode est pratique quand il y a peu de biens similaires qui se sont vendus. C'est souvent le cas des parkings, ou de murs commerciaux, par exemple. Une fois que l'on a évalué le loyer, on évalue le taux de rentabilité.

Et comment on évalue ce taux de rentabilité ?

Cela dépend du secteur et de la demande en stationnement. Si par exemple, on s'aperçoit que l'on peut louer un parking 150 euros par mois, et que le taux de rentabilité d'un parking est de l'ordre de 6 %, il suffit de diviser : 150 euros par mois, ça fait 1.800 euros par an, et si je divise 1.500 euros par 6%, j'arrive à un prix de vente de 30.000 euros. Quand on applique cette méthode à un appartement. Il faut simplement prendre conscience que plus il est cher, moins son taux de rentabilité est important : un studio, dans un quartier très populaire peut rapporter jusqu'à 10 %, alors que le même studio, dans un quartier très chic ne rapportera que 4%, voire un peu moins. Un quatre pièces rapporte rarement plus de 2%. Si vous rapprochez ce résultat du prix que vous avez trouvé, en appliquant la première méthode par comparaison, vous allez déterminer une fourchette qui, déjà, vous fixera les idées.

Et la troisième méthode ?

Celle-ci est plus compliquée à mettre en œuvre, on l'appelle la méthode par les composants. Les Domaines utilisent souvent cette méthode. Elle consiste à décomposer le bien et à évaluer chacun des composants. Pour une maison, par exemple, on évaluera le terrain, comme s'il s'agissait d'un terrain à bâtir, et ensuite le prix de la construction auquel on applique, bien sûr, un coefficient de vétusté puisque la construction a un certain âge. Cette méthode a le défaut de ne pas prendre en compte les éléments de marché. Si par exemple, j'ai fait construire il y a dix ans, dans une campagne de la Creuse, une maison très clinquante avec du marbre partout, un jacuzzi, une piscine, et que sais-je encore, je risque d'arriver à un prix dépassant le million d'euros. Or, dans cette région, je ne trouverais jamais d'acquéreur à ce prix pour ce type de bien, et je finirais par le vendre un quart de cette valeur !

Et les sites Internet qui évaluent votre bien en ligne ?

Ils peuvent être utiles pour fixer un ordre d'idée, mais jamais pour fixer un prix précis. Donc, il ne faut pas leur faire une confiance aveugle ! Disons que ces modèles fonctionnent à peu près correctement pour des biens standards situés dans les zones où il y a beaucoup de transactions.