Vers une révision des valeurs locatives

Le gouvernement a prévu de réviser les "valeurs locatives", qui servent de base au calcul des impôts locauxLe gouvernement a prévu de réviser les "valeurs locatives", qui servent de base au calcul des impôts locaux

Nicolas Sarkozy a annoncé le 20 octobre que "des marges de manoeuvre pour actualiser les valeurs locatives" seraient bientôt "proposées aux élus".

Au moment où la réforme de la taxe professionnelle agite la classe politique, cette actualisation risque de bouleverser le niveau des taxes foncières et taxes d'habitation.

Les valeurs locatives, qui servent de base au calcul de la taxe foncière, de la taxe d'habitation et en partie de la taxe professionnelle, "n'ont pas été actualisées depuis les années 70" en ce qui concerne les locaux commerciaux et ne l'ont été que "de manière partielle" pour les logements, explique-t-on dans l'entourage du ministre du Budget Eric Woerth.

L'actualisation devrait donc être inscrite dans la loi, "mais pas d'ici la fin de l'année", ajoute-t-on, précisant que le président Sarkozy "souhaite avancer en étroite concertation avec les parlementaires et les élus locaux", alors que la réforme de la taxe professionnelle suscite une fronde au sein de la majorité.

Les valeurs locatives sont basées sur des critères anciens, qui produisent de fortes inégalités. Ainsi, une personne habitant dans un vieil immeuble rénové du coeur de Paris paye des taxes qui n'ont pas pris en compte l'explosion des prix de l'immobilier, tandis qu'un ménage résidant dans un HLM considérée "tout confort" il y a 40 ans, mais dont le quartier est aujourd'hui paupérisé, est paradoxalement assujetti à des impôts locaux plus élevés.

Si une réforme semble s'imposer, le chantier s'annonce délicat. "C'est une réforme techniquement très compliquée et politiquement, c'est une bombe car elle touche tous les contribuables", prévient Xavier Valli de l'Université Aix-Marseille III. "Dans des quartiers du centre de certaines villes, rénovés et embourgeoisés, les impôts exploseront par rapport à ce que certaines personnes qui y vivent depuis longtemps peuvent payer."

Le calcul des bases de la fiscalité locale est "opaque" et "obsolète", avec des classifications correspondant à l'état du parc immobilier des années 1970, dénonçait le rapport annuel de la Cour des comptes publié en février.

En 1989, le Conseil des impôts dénonçait déjà l'absence de prise en compte de "la valeur réelle des biens" pour déterminer l'assiette des taxes locales, rappelait la Cour.

Le Conseil des impôts remarquait notamment que "les immeubles anciens des centres-villes dont l'état réel n'avait pas été actualisé étaient sous-fiscalisés, alors que les habitations collectives construites à la fin des années 60 étaient surfiscalisées puisque dotées du 'confort moderne'".

Les couloirs par exemple sont considérés comme un élément de confort, donnant plus de valeur à un HLM qu'à un appartement du XVIIe siècle avec des pièces en enfilade.

"Un loft d'apparence extérieure modeste, luxueusement aménagé à l'intérieur, chauffé par des radiateurs électriques, donne lieu (...) à une assiette fiscale moins élevée qu'un appartement à loyer modéré, de même superficie, qui a le même nombre de salles de bains, un chauffage central et un vide-ordures", explique encore la Cour.

Selon les classements en vigueur, le parc immobilier français est constitué essentiellement de biens au confort "modeste" ou "quasi inexistant". Plus de deux millions de logements sont même jugés "très délabrés", soit bien au-delà des chiffres de l'Insee ou de la fondation Abbé Pierre. "Les classes moyennes de notre pays" ne disposent que d'une cuisine comme pièce de réception" et très aléatoirement d'une salle d'eau", pointent aussi les magistrats de la Cour des comptes.

Une révision prévue en 1990 a été abandonnée deux ans plus tard, les simulations révélant "des transferts (financiers) d'une ampleur" jugée "insupportable par les autorités politiques". Résultat: le paysage fiscal est aujourd'hui figé "à la situation des années 1970", avec des appréciations sur la nature du confort des logements devenues obsolètes, note la Cour.

Une opération de rectification conduite dans le département du Nord en 2003 avait suscité une forte émotion: elle s'était traduite par un redressement fiscal "de l'ordre de 40%".